31 марта вступает в силу Королевский указ 11/2020 с мерами, которые будут приняты арендаторов, которые пострадали во время карантина.
Правительство Испании утвердило новые меры для помощи людям, которые должны платить арендную плату за проживание. Указ был опубликован 31 марта в BOE ). Безработные, работники в рамках ERTE, с сокращенным рабочим днем, работающие не по найму, которые подтверждают, что они «пострадали» во время карантина или от его последствий, не могут быть выселены. Они получат продление договоров аренды и доступ к микрокредитам, для выплаты аренды. Кроме того, у крупной фирмы или владельца квартир (более 10 домов в собственности), арендатор имеет право потребовать моратория или освобождения от арендной платы.
По примеру того, как был введен мораторий на ипотеку, исполнительная власть предлагает пакет мер, направленных на пострадавшие семьи и группы людей, которые не могут позволить себе расходы, необходимые для содержания их домов из-за падения их доходов и приостановки значительной части экономической активности в стране, вызванных пандемией COVID-19.
Рынок аренды в Испании очень специфичен. Здесь 85% владельцев арендуемой недвижимости являются физическими лицами, мелкими собственниками. Именно поэтому важно, чтобы принятые меры способствовали мирным соглашениям между обеими сторонами и помогли облегчить выплаты арендной платы.
Правительство уверяет, что оно будет контролировать баланс между сторонами. По мнению правительства, помощь арендаторам не должна отразиться на арендодателях. Особенно на тех владельцах, чей доход с аренды является основным доходом.
Какие меры утверждены в новом королевском указе?
- Отмена выселения в течение шести месяцев для пострадавших семей, не имеющих альтернативного жилья.
- Возобновление договоров аренды, срок действия которых истекает в момент действия чрезвычайного положения и еще следующие два месяца. Продлить аренду можно на шесть месяцев,и условия действующего контракта будут сохранены.
- Автоматический мораторий на выплату арендной платы. Для тех арендаторов, которые находятся в уязвимом положении и чей арендодатель является крупным держателем жилья(более 10 объектов недвижимости).
- Ипотека с государственной гарантией, которая будет охватывать выплату арендной платы на срок до шести месяцев.Для всех тех арендаторов, которые находятся в уязвимом положении в результате коронавируса.
Какие группы людей являются теми, кто находится в ситуации социальной или экономической уязвимости, вызванной COVID-19?
Люди, которые за месяц до момента запроса моратория находятся в:
- Ситуации с безработицей, временной документацией по регулированию занятости (ERTE), или их рабочий день сократили из-за ухода на карантин.
- В случае, если вы являетесь предпринимателем или по другим подобным обстоятельствам, вы несете существенную потерю дохода. И по этой причине общий доход членов семьи не достигнут.
Какие требования должны быть выполнены, чтобы вас признали «пострадавшим»?
Чтобы получить мораторий или помощь в отношении дохода от аренды обычного места жительства, необходимо соблюдать любой из предыдущих пунктов. И, следовательно, доход семьи должен быть меньше определенного лимита.
- Лимит в три раза превышает месячный IPREM (Публичный показатель дохода, это около 1 645 евро/месяц). Он может увеличиться в 0,1 раза относительно IPREM на каждого ребенка или члена семьи старше 65 лет. (0,15, если это семья с одним родителем). Лимит может увеличиться в четыре или пять раз по сравнению с IPREM, если кто-либо из членов семьи имеет подтвержденную инвалидность, более 33% или 65%, соответственно.
- Оплата аренды, плюс основные расходы и коммунальные платежи, больше или равны 35% от чистого дохода,полученного всеми членами семьи.
- Ни один из членов семьи не владеет другой недвижимостью в Испании. Вам нужно будет доказать, что вы не обладаете доступом к другому жилью, чтобы получить помощь в аренде.
Как вы можете доказать, что являетесь «уязвимым» арендатором?
Чтобы доказать домовладельцу, что арендатор уязвим, он должен предоставить:
- В случае с безработицей. Необходимо предоставить справку, выданной организацией, которое управляет пособиями. В ней указывается ежемесячная сумма, получаемая в качестве пособий по безработице или субсидий.
- В случае прекращения деятельности самозанятых работников. Необходимо предоставить свидетельство, выданного Государственным налоговым органом (la Agencia Estatal de la Administración Tributaria) или компетентным органом автономного сообщества. Оно выдается на основании заявления о прекращении деятельности заинтересованной стороной.
- Количество людей, проживающих в квартире/доме: семейная книга, свидетельство о прописке, для лиц, зарегистрированных в жилище в предыдущие шесть месяцев. Справка об инвалидности или постоянной нетрудоспособности.
В случае невозможности предоставить какой-либо из документов, будет достаточно заявления, содержащего четкое обоснование причин, препятствующих внесению арендной платы. После окончания чрезвычайного положения у вас будет один месяц для предоставления документов, которые не были предоставлены!
Когда и до какого срока можно запрашивать мораторий?
Арендаторы, которые находятся в ситуации экономической уязвимости, могут запросить мораторий с 1 апреля и в течение одного месяца после вступления в силу Королевского указа 11/2020, то есть до 2 мая 2020 года.
Какие арендодатели должны принять мораторий на аренду?
Любой арендатор в ситуации экономической уязвимости может запросить мораторий у арендодателя, если это компания или публичное лицо или крупный владелец (физическое или юридическое лицо, которому принадлежит более 10 домов).
Это может быть отсрочка арендной платы или даже полная или частичная отмена арендной задолженности. То есть владелец дома (крупный владелец) должен выбрать следующие альтернативы:
- 50%-ное снижение арендного дохода в течение чрезвычайного положения, установленного Правительством. Это снижение арендной платы можно продлить на срок до четырех месяцев в связи с ситуацией уязвимости, вызванной COVID-19.
- Мораторий на арендную плату, который будет применяться автоматически и будет влиять на период чрезвычайного положения. Мораторий можно продлевать ежемесячно после окончания карантина на общий срок не более четырех месяцев.
Такая арендная плата будет отложена до следующей ежемесячной арендной платы. Платежи частично разделят как минимум на три года. Которые будут отсчитываться с момента преодоления ситуации с уязвимостью или с момента окончания четырехмесячного периода, упомянутого выше. Арендатор не получит никакого штрафа, и отложенные суммы будут выплачены арендодателю без процентов.
Какие альтернативы есть у частного владельца?
В случае мелкого собственника, (менее 10 домов), он может добровольно договориться с арендатором об отсрочке выплаты арендной платы или полной или частичной ее отменой.
У владельца будет семь рабочих дней, чтобы принять условия. Но в случае несогласия с переносом или отменой (поскольку, например, он не мог себе это позволить в финансовом отношении), уязвимый арендатор получит доступ к программе финансовой помощи, регулируемой королевским указом. Например, прямая помощь или микрокредит от ICO. Поэтому для мелкого арендодателя мораторий необязателен.
Что такое программа помощи для арендной платы?
В случае, если частный арендодатель и уязвимый арендатор не достигнут соглашения о временной отсрочке или разделении долга по арендной плате, последний может получить доступ к программе временных финансовых пособий банков с полным покрытием государства:
- Помощь может покрывать максимальную сумму шести ежемесячных выплат аренды.
- Период возврата составит шесть лет. Однако в исключительных случаях будет возможностью продления еще на четыре, и в любом случае без учета каких-либо расходов и процентов для заявителя.
- Доступ к такой помощи будет у всех арендаторов, которые являются уязвимыми в результате COVID-19. Арендаторы, владельцы которых являются крупными владельцами, также могут получить доступ к этой помощи.
И если вы не может справиться с выплатой кредита на помощь, что делать?
Если семья не сможет справиться с возвратом кредита, она сможет получить помощь в размере до 900 евро в месяц и до 100% от арендной платы. Или, в случае необходимости, до 100% основной суммы и процентов по кредиту, при котором была выплачена арендная плата за обычное место жительства.
Точную сумму помощи определяют власти каждого автономного сообщества.
Будьте осторожны, если вы запрашиваете мораторий или государственную помощь, не будучи уязвимым арендатором
Лицо или лица, которые воспользовались мораторием на арендную плату за свое обычное проживание и/или государственную помощь без соблюдения требований, будут нести ответственность за любой возможный ущерб. Автономные сообщества могут провести проверку требований и документов, предоставленных для получения помощи, уже после принятия решения о предоставлении помощи.
Что такое продление аренды?
С момента вступления в силу этого королевского указа и до дня, когда два месяца с окончания ЧП истекли, по требованию арендатора может применяться чрезвычайное продление срока аренды. Срок продления аренды может достигать максимально шесть месяцев. В течение этого срока которого будут продолжать действовать условия, установленные для текущего контракта.
Что такое приостановка выселения для уязвимых семей без альтернатив жилья?
Во время чрезвычайного положения все процедуры выселения приостановливают.
Когда ЧП закончится, если существует процедура выселения, прописанная в договоре аренды жилья, и арендатор докажет в суде, что он находится в ситуации социальной или экономической уязвимости, возникшей в результате воздействия COVID-19, то процедуру выселения приостановят. До тех пор, пока не примут меры, которые компетентные социальные службы сочтут целесообразными, на максимальный период в шесть месяцев с момента вступления в силу этого королевского указа.