Многие владельцы коммерческих помещений (locales) хотят переделать их под жилые квартиры. Особенно, количество таких запросов увеличилось во время карантина. Возникает ряд вопросов. Нужно ли это решение согласовывать с комунидадом? Какие нужно получить разрешения?
Прежде всего, нужно помнить, что на каждое здание есть учредительный документ (título constitutivo), в котором прописана вся информация о постройке (наличие коммерческих и жилых помещений), общие элементы и процент участия в них каждого помещения (квоты). Этот документ может также содержать конституционные права или уставы сообщества. Которые, не являются обязательными, но рекомендуются, поскольку он регулируют конкретные права и обязанности владельцев и правила, регулирующие деятельность сообщества.
Нужно ли сообщать о своем решении переделать коммерческое помещение в жилое комунидаду?
Кажется логичным, что для внесения таких изменений в учредительный документ или статус здания, требуется единогласное согласие от представителей комунидада.
Однако согласие не потребуется. Не нужно даже одобрение от комунидада на изменение использования помещения. При условии следующих аспектов:
- Если в учредительном документе дома или уставе комунидада нет явного запрета на изменение использования собственности.
- Если при внесении изменений не изменяется ни один общий элемент или процент участия в них для данного помещения (квоты).
Об этом говорится в доктрине Верховного суда Испании в решении 5403/2014 от 3 декабря. Владельцу было отказано в праве изменить использование своих коммерческих помещений в качестве жилья. Провинциальный суд, удовлетворил требование комунидада и объявил, что это изменение в использовании изменило бы учредительный документ, и, следовательно, потребуется согласие от комунидада.
Тем не менее, Верховный суд заявил, что изменять использование имущества не запрещено, если только этого не запрещает закон, если это не влияет на учредительный документ или в уставе комунидада нет прямого запрета. А также при условии, что такое изменение не влияет на общие элементы или квоты участия.