El mercado inmobiliario está resistiendo la crisis y la subida de los precios está superando a la economía.
Después de más de un año de pandemia y crisis, los precios de la vivienda no solo no han caído, sino que ya muestran signos de crecimiento. Aunque todavía no hay información oficial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Ministerio de Fomento) o del Instituto Nacional de Estadística, los portales inmobiliarios hablan de una rápida recuperación de la demanda de vivienda. Todo apunta a que esta vez el mercado inmobiliario no se convertirá en un intensificador de la crisis, sino que, por el contrario, puede actuar como estabilizador apoyando la recuperación económica.
Las diferencias con respecto a 2008 son importantes.
Las diferencias con respecto a 2008 son importantes. En ese momento, los precios de la vivienda habían estado cayendo durante un largo período, con un crecimiento solo evidente en 2014-2015, casi un año después de la recuperación económica general. Y ahora, después de un ajuste del 1,8% en 2020 (según el Ministerio de Fomento), el mercado inmobiliario empieza a despertar mientras la economía en su conjunto sigue dormida.
Esta discrepancia en el comportamiento del mercado inmobiliario durante las dos crisis se explica por una larga serie de factores que crean esta “sorpresa” ya que al inicio de la pandemia las previsiones eran sumamente negativas.
José Ramón Diez Guijarro, profesor del IE Business School de Madrid, asegura en su investigación que la economía se ha comportado mejor de lo esperado desde el inicio de la pandemia. Los temores fueron provocados por la posibilidad de un fuerte deterioro de los factores de demanda (empleo, nivel de ingresos, etc.), por lo que se esperaba un fuerte ajuste de la actividad en el mercado inmobiliario, y una caída en el valor de los activos residenciales podría provocar una nueva espiral de recesión. Pero hubo un efecto estimulante: la transferencia de la actividad laboral principal al trabajo remoto. Esta es una diferencia clave con la crisis de 2008, una nueva tendencia global.
La respuesta del gobierno.
La respuesta del gobierno a esta crisis también ha sido muy diferente a la de 2008. Se implementó un sistema de protección sin precedentes (como ERTE o una moratoria hipotecaria) que mantuvo los ingresos relativamente estables y facilitó, por ejemplo, el pago de hipotecas.
En el pasado, los precios de la vivienda comenzaron a caer drásticamente cuando las personas y las empresas se acercaban a un “acantilado” financiero y se veían obligadas a vender bienes raíces, incluso a precios de “demolición”, debido a la necesidad (falta de inversión, quiebra, pérdida de medios de vida, etc.). En esta crisis en términos de ayudas y beneficios, se evitó tal escenario.
Un entorno con tasas de interés bajas, préstamos relativamente “baratos” y buena liquidez (debido a la política inusual del Banco Central) hizo de la vivienda un activo de inversión atractivo con rentabilidad positiva, lo que la convierte en una especie de “refugio financiero” para inversores o personas buscando una alternativa a los depósitos u otras inversiones de bajo pago.
Cuando aún no había comenzado la recuperación económica general, el mercado inmobiliario ya comenzaba a dar claros signos de vida. Si bien esto parece inusual, en otros países, como Estados Unidos o Holanda, los precios de la vivienda no han dejado de subir a lo largo de 2020.
Anaís López, directora de relaciones públicas de Fotocasa, dijo que el mercado inmobiliario se está recuperando, especialmente en el segmento de compraventa, y los precios (a nivel general) están subiendo. Si en 2020 el valor medio de la caída del valor de los inmuebles secundarios se acercó al -2%, a partir de finales de 2020 la tendencia empezó a cambiar al alza. Y por el momento, el crecimiento en valor asciende al + 2,9%. Esta tendencia está respaldada por el creciente interés por comprar una vivienda. Si antes de la pandemia el 39% del número total de solicitudes en el portal estaban enfocadas a la compra, ahora esta cifra es del 43%, la cantidad de solicitudes de alquiler del 49% antes de la pandemia ha bajado al 44% en la actualidad.
Los expertos coinciden en que teniendo en cuenta todos los indicadores económicos y la política de apoyo actual, el mercado inmobiliario jugará un papel clave y eficaz en la recuperación de la economía tras la crisis actual.